天胤国际理财武汉楼市老小区将无人接盘内行
2024年05月06日 潮流资讯
这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：美丽智慧的房姐，急问城投秀水青城值得投资吗？你上次说藏龙岛兰园投资回报一般，那青山区的秀水青城呢，马上要开盘了，置业说13000+，小户型有80+的，但是感觉户型不好，值得投吗？
回答：投资回避，青山并不是投资的首选板块。 青山产业转型比较慢，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地，不好说。而且城投周边工业区还是有污染的。
提问：美丽的房姐，你好！我们没有武汉房票，只有小孩有，用小孩名额在19年购汉阳人信汇二期80平米的小户型，在年底想再买一套武汉的房子，还投资人信汇怎么样，用小孩的名额二套购入，这个方法可行吗？
回答：人信汇目前价格不低，王家湾商圈比较成熟，未来大概率能跑平大势，但没有超额收益。汉阳片区投资首选四新片区。入手价格越低，回报率越大。 可以用小孩房票，也可以开发你们老人票，做接力贷。
提问：首义小区可以买吗，顶楼
回答：首义小区位置不错，周边配套比较完善，近地铁。但是房龄较老没有电梯，且没有学区的老小区很难跑赢大盘。 所以投资不建议买。
提问：新人首问 房姐你好！请问用老人房票接力贷买房，后期有什么成本吗，继承房产买卖是不是多百分之二十税？另外，看您建议都是尽量低首付多贷，这样留手里的首付资金是拿来理财目标超过房贷利率就行，还是要基于砖本位考虑继续投资买房才值得？毕竟多贷款月供高不少，一时有点没理顺这个思路。
回答：你好，老人票买房，未来直接卖出，或者对敲给你，走买卖流程，不建议走继承和赠与。 继续砖本位，所有资金全部换成房，现金贬值的厉害。 “今天吃了了个叫喜家德还是喜家仁的水饺，38一盘，一盘12个。 以前我记得水饺一盘十块钱。” 留足3-5年月供即可。
提问：房姐好，咨询网签合同办证时想更名的问题 男友家中有14年购入的海山观江楼167平住房一套，当年以父母名义签署购房合同至今未办理房产证，现在男方母亲已去世，男方想将此套房产办过户，从父母名下过户给他自己，请问房姐武汉市的办证政策制度下，该如何操作且需要哪些具体费用！
回答：你好，遗产继承第一顺序：配偶、子女、父母。 产权人去世，父亲和男友都有1/2产权，男友继承，需要父亲放弃继承。 先确定遗产分配，拿着死亡证明去交易中心办理继承手续，有个公示期，需要一段时间。 公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。 直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。 未来卖出不满五唯一会有20%的个税
提问：新人首问：房姐你好，我目前在武昌绿地西斯莱有一套房，总价280万左右，还有贷款60多万（其中公积金40多万）。目前手上有子弹150个。家庭年收入50～60个，我是在家办公的自由职业者，老公上班时间较自由。有一个3岁小孩，明年计划要2胎，一个老人帮忙带小孩。有改善性需求。目前看了蔡甸的融创山水拾光的40年产权和世茂龙湾的国风系列联排别墅，总价200多万能接受。虽然我和老公都很喜欢有天有地有花园的感觉，但考虑到小孩上学和别墅没有流动性的问题，还是很犹豫到底该不该买别墅。我和老公对好学区到不是很感冒，但是从武昌转到蔡甸上学心里还是有点不能接受。 或者我们应该卖掉手上的房子在周边买入一套大户型的改善型的房子，周边哪些楼盘的改善型房值得入手呢。如果有剩余的钱，也可以考虑投资价值低估的房产。 感谢房姐帮忙分析一下。
回答：你好，投资角度，我们是不太建议买远郊溢价别墅的，升值潜力和流动性远不如市区刚需盘。如果一定要买别墅，建议在距离市区近的板块挑项目，比如花山 文化大单 庙山这些板块，把总价提高到300左右，可以买到。
提问：[新人首问]美丽的房姐好，现在有子弹400左右，想投资一套房，也有可能自住，最好是江景房，在二七滨江中海十里看了一套143的，后来觉得中海房太贵了不划算准备退了。现在有几个问题：1 考虑去锦绣世贸天胤二期看看200左右的大平层，这个选择会不会好一点了，或者还有其它好的江景房选择嘛? 2 在花山碧桂园水蓝湾有一套220的别墅 ，现在单价2.4可以考虑出手吗，近期不缺钱，只是觉得一直不见涨。3汉口新界广场有套132的，同样也是不见涨,不知道出手时机什么时候好。
回答：你好，感谢付费！ 投资角度是不建议买别墅的，主要有以下几个问题： 1.开发商定价太高，溢价通常需要5-10年才能洗干净。 2.总价太高，接盘侠有限，加上具备购买别墅实力的人群，更倾向入手新盘，所以流动性很差。大部分都是老板大甩卖。 3.买别墅，自住角度，要区分第一居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。花山未来的产业发展和人口导入能力，具备从郊区第二居所到第一居所的转变，但是需要耐心等待。 所以既然已经入手了花山别墅，建议耐心长持。 从武汉目前的市场热度来看，江景大平层>独栋别墅>双拼>联排 如果考虑自住，可以入手锦绣，汉阳滨江未来潜力不错，但是汉阳滨江只能买低价盘，入手价格不能超过2.4 新界广场建议继续持有，可以跑平大盘。 如果是纯投资，更倾向入手1-2套关山大道和光谷东。 武汉2017年到现在都属于横盘期，高价盘在回落，低价盘在补涨，价格最坚挺的只有产业区和被低估的洼地板块，潮水退去才能看到谁在裸泳。
提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在圈子里看到过，现在找不到
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。 结果是什么呢： 1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。
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