先亮明观点：仁寿的商业已经从多年前的“一铺养三代”逐步转变为了“一铺坑三代”，没有独到的眼光千万不要碰。

除了住宅底商，那些商业性质的商铺囊括了所有公寓的缺点：不能落户；没有学位；产权只有40年或50年；转卖的时候交易税费太高。特别是税费高这一项，从供需两方卡死了商铺的溢价空间。税费基本达到转让价的20%左右，无论哪方承担，卖方到手的利润都会被税费稀释，投资回报率大打折扣。而且高额的税费一般人根本接受不起，导致需求方数量受限，商铺的流动性变差，溢价也难拉高。

仁寿城市湿地公园陵州大桥

而住宅底商也好不到哪里去，辐射半径有限，人流稀薄，生活型消费档次不高，消费频次低，租金和升值都难提升。

也不是说商铺没有优点，比如面积小总价低，旺的商圈租金水平也高，但是，购买商铺的风险要远远高于住宅，买错的几率极大，一定要慎重选择。

商铺投资，主要在于“溢价+租金”。

就跟我们上面说到的一样，商铺与住宅不同，住宅投资则是短期持有思路，通过”倒买倒卖“的形式盈利，而商铺由于税费太高，基本达到转让价的20%左右，无论哪方承担，卖方到手的利润都会被税费稀释，投资回报率大打折扣。

所以有足够潜力值得投资的商业大到前期选址定位和规划设计，小到后期业态布局与招商运营就足够考究一家开发企业的功底，所以像保利、碧桂园、万科、融创、恒大等一线提倡“高周转”的房开司都不愿意去开发大体量的商业地。

仁寿迎宾大道夜景

因为从正常开发逻辑来讲，住宅可利用杠杆率比商业高并且受众群更多（住宅可贷7成，而商业只有5成），这样更符合“高周转”开发商的“低杠杆打完就跑”的战略思路。

并且一宗住兼商的地往往只有不到5%的商业指标，而它更多的是以拉高项目货值的一个存在，毫无设计可言，所以我们会看到仁寿很多社区底商（门市）设计非常不合理，承重墙/柱多，普遍开间小进深长，对商业使用者并不友好。

我们都知道，“高周转”不注重自己持有，对于自己物业有足够信心的购物中心或商业街区像万达广场、远洋太古里、华润万象城等商业一般都是开发商自持，因为足够大撑起一座城市中心“桂冠”的商业后期更看重运营，可以为集团或企业带来长期稳定的收益，远远比直接售卖性价比高得多。

这就是相对优质的商业与那些“只管杀不管埋的杂牌”商业根本上的区别。

而如果要说到中国“顶尖的商业玩家”，那一定是万达莫属，这里首先要跟大家说明的是，万达过去32年里，很大部分收入都是依靠万达广场的“盒子商业”收租，并全程委托其集团旗下的商管集团统一招商运营及管理。而这也是万达之所以能在32年里发展成为自持物业超过4000万㎡的全球最大不动产运营商的独到之处。

与绝大多数商业地产不同，万达从前期地块选址、产品定位、动线规划设计、后期管理运营都是由集团统一调配人员全程参与负责，像仁寿之前的商业几乎都是前期开发设计，商业规划，动线设计，再到后面的管理运营，物业管理都是不同的团队，人员参差不齐，而这也就解释了TCC财富中心/盛大百货、盛邦国际、景观小镇、中央国际广场等诸多仁寿本地开发商的商业项目为什么久久不能兑现承诺。

大家要知道的是，仁寿这个不低于7.9万㎡的万达广场（盒子商业）跟过去的324座万达广场一样都是万达自持的物业，不会对外售卖，自持的好处就是：保证了其商业的整体调性与品质，可以与其他商业进行差异化运营，而且大面积自持可以说是完完全全的与投资者荣损与共。

因为整个项目唯一可售的商业就只有总体量2.47万㎡与万达广场“无缝衔接的万达金街”，一旦经营不顺，整个项目，一荣俱荣，一损俱损；

一般投资者可能损失几十万百万吧，但万达作为最大的业主，动辄就是几千万乃至数亿的损失。所以万达不管是对于金街还是盒子（万达广场）都会尽最大的努力去做好金街的招商、运营和管理，与业主风险共担，利益共享。

不仅如此，万达的品牌号召力和强大的招商能力，有利于吸引更多的主力店、人气店进驻金街，并且万达自身就聚集近30000家全业态、全球化的优质商家联盟，毕竟能让星巴克、必胜客、麦当劳（金拱门）常年追着跑的商业全国也数不出来几家，这些“国际化”的品牌店也能为金街带来更多的人流和消费。

最后，发表一下我们的看法。

毫无疑问的，万达就是仁寿众多商业项目中目前经验最丰富和最具竞争力的开发企业，没有之一，并且万达在过去32年里在全国的324座万达广场打造经验也足够证明天府仁寿万达广场的唯一可售商业“万达金街”具有很强的市场竞争力，如果你跟我们同样看好万达的城市“造心”能力，那么占比不到项目总体量4%的“万达金街”或许值得你去关注。

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