最近几年，每年都会去几趟中意湖写字楼片区。前年是因为卖写字楼的缘故，虽然折腾几个月，基无所获，但一身失败的经验也是输的坦然。去年自贸区的东风加上市场的利好，中意湖的写字楼片区也并无太多的起色。但去年去看过的一些收购或者寻求合作开发的项目，今年已有待交付的了。最近几天，又去了一次，其中枫华，海马等已经具备企业入驻条件，中心书城和博物馆应该也是开业在即，规划馆开业后去过几次。

开封的写字楼难卖，我认为有两点原因，第一是中小企业不多，第二是中意湖片区的办公成本太高。第一个原因随着自贸区的设立，会新增一部分企业入驻开封。同时，随着中意湖CBD片区的写字楼相继交付，部分行政服务型事业单位等入驻，也能拉动一部分。第二个原因，目前经过十年的发展，郑开大道四大街以西业已具备生活条件，随着今年9月28日万达广场的开业，区域生活条件会愈加便利。

转了一圈中意湖写字楼群之后，部分项目已经恢复动工，开封CBD片区也会迎来实质的突破。近十余年来，开封向西是常态，目前已经过了汴西湖，随着恒大等房企的入住，童世界+未来城+北大资源+绿地似乎把注意力引入到了运粮湖区域。开封似乎有跳过中意湖的态势，但就笔者来看，这种跳跃式的发展应该会在近几年有所改善。

从城市规划来看，老城区棚改加速，老城区重点发展文旅，人口逐步外溢应该是未来十几年的方向。城市中心逐步向西，城市行政功能目前仍在晋安路老市政府区域，随着市民之家的西迁，汴西湖居住区的形成，未来城市行政功能或有向西转移至中意湖写字楼片区的可能。

中意湖写字楼片区像是开封西区的一个承接带。对于六大街这个区间来说，既可以满足集英街以西的常住客群上下班和生活需，毕竟这个区域规划并且逐步落定的大型商业综合体不少。同时，尽管开封的中小企业和郑州等中心城市不能相比，但目前在居民楼当做办公空间的并不算少。随着人口西迁，中小企业亦会转移，只是当下的中意湖写字楼还不具备转移条件。不过笔者相信，这个时间，应该会逐步加速。

从目前来看，三大街以西的主要交通还是以私家车为主，三大街附近的市民之家已有多条交通路线。公共交通还无法支撑更多线路向中意湖片区辐射，最根本的原因还是需求不够。一是常住人群数量不够，二是工作人群数量不够。

开封的写字楼价格并不高，2015年多个写字楼团购价均价在4100元左右。2016年销售价在6000元左右。当时的销售量均在不足10套/月。因为时间的关系，近两年的价格并未市调，当然也和中意湖写字楼片区的项目，大多你都找不到售楼部。

以2016年上半年在售的项目总商会大厦为例，项目为一栋“工”字形写字楼，地下两层停车场，底商16层，其中1-2层为底商，3-16层写字楼，建筑面积约8万㎡，单层面积5900平米左右，层高3.55，配备15部电梯。项目写字楼部分整体去化65%左右(其中半数为前期内部认购，价格4500元/㎡)。写字楼分割面积为117-456平米。

以2016年上半年在售项目国际金融中心为例，虽然不在中意湖写字楼片区，但作为开封高端商务写字楼的代表项目，是绕不过去的。尽管目前项目A/B座150米高写字楼工程停滞，但D座电子商务产业园已经交付。项目为占地面积52.3亩、建筑面积31万㎡商务综合体，共由五部分组成，A/B座（36层5A级写字楼， 6层底商，A座1800㎡，B座1200㎡，户型为600-1800平米）、C座（商务俱乐部）、D座（25层写字楼，整层750㎡左右，户型为167、160、325㎡），E/F座（ 28层精装公寓，57—98㎡)、H座（10层商业，全部自持）。D座写字楼9000元/㎡（毛坯，表价），客户多为开封本地客户。

当销售线打不开的时候，开发节奏自然也会减缓以至于停滞。这也是目前中意湖片区写字楼的尴尬所在。中意湖写字楼片区的部分开发商确实也面临着资金压力，尝试着解决这部分压力也是加速中意湖写字楼片区“开封”的方法所在，尽管特别难。

如：引导西区相关单位和国企搬迁，加大政策引导，呼吁更多的外资企业注册，在税收方面给予支持。对于开发商来讲，针对中意湖写字楼片区也可以尝试多元化定位，比如临近博物馆的文创定位，青年创客公寓&创客中心，特色主题酒店定位等等。

总之，写字楼的库存量的积压，会造成开发商在周边地块进行产品定位的时候，对写字楼谈虎色变。同时，中意湖写字楼片区的加速形成，也会促进开封进一步的发展。总之，对于中意湖片区的写字楼，信心需要多个环节同时支撑。

炎黄地理编辑部

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