前言应无数粉丝要求，也是广大购房者2020年购房过程中非常关注的一个点：装修升级包，老钟今天说一下关于装修包的事情。

本文的重点放在结论，也就是我的个人观点，至于这个观点的推导过程，以及这个观点是否具有普适性，逻辑上的严密性，在后续的图文甚至视频中，老钟会陆续发布。

宁波批量精装楼盘的简单回顾国内做批量精装比较早的房企是万科，在2016年之前，宁波市场做批量精装楼盘的，基本上就是万科。之后数年，因为多方面的考虑，以及推进相关行业的发展，政府在市区宅地出让的时候，会要求开发商以全装修形式进行交付。

在这个过程中，有两种性质的全装修楼盘，一种是毛坯报批精装交付，第二种是精装报批精装交付。其实这两类从本质上讲区别不大，最终给到客户的都是批量精装的房子。

在2018/2019这两年，批量精装交付楼盘的质量问题出的比较多，购房者所反映的问题，主要集中在以下几个方面：

防渗漏水工艺不到位；施工细节粗糙；用材用料品质欠佳，尤其与样板房相比；个别开发商以次充好，替换主材型号或电器型号；设计上的欠缺。面对问题频出的全装修交付楼盘，宁波住建部门在2019年出台了97号文件，该政策文件的核心是保证购房者的切身利益，规范开发商在全装修施工阶段的品质管控，关键是采用了业主监督机制，方式有两种：工地开放日和业主质量监督小组。

装修升级包的由来自从宁波开始限房价以来，开发商的利润越来越薄，于是有楼盘推出了清水装，其背后的原因在于：因为限价，如果卖精装修房源，开发商无法获取利润，于是用清水装代替精装，并且另外要求业主签订一份精装合同，并额外支付一笔精装费用。简单讲，这笔额外的钱，不体现在购房合同中。

于是在2020年7月，宁波住建部门出台55号文件，核心有以下几点：

全装修交付的楼盘，分为基础装修包和升级装修包；基础装修包的成本不低于1500元/平，不高于2000元/平；开发商可以提供升级装修包供购房人选择，但不允许强制，购房人可自行选择；装修成本估价由具有相应资质的评估机构评定，且不是一家机构，而是多家机构，并且是随机抽取，保证公正公平。这份文件再次为购房人的利益保护落到了实处，杜绝了所谓清水装在市场上的泛滥，也给了购房人更多的自主选择权。所以从近几年宁波住建部门连续出台的文件及政策执行力度上看，最终目标还是保障购房人的利益，这里老钟必须要给人民公仆点个赞！

买全装修交付楼盘，我到底要不要选择装修升级包。目前有一类声音出现在自媒体上，大意是指责开发商的升级包根本就是骗购房人的钱，升级包没必要买，选择基础包等交付后再改造会更合适等等。

老钟在写此文之前，花了七八天的时间与多家装修公司老板交流，并且看了多个楼盘的样板房，对比了基础包和升级包的配置标准，并且模拟了多种置业目的之下的多种可能性。今天老钟将个人的观点抛出来与各位分享，并且初步认为这些观点是经得起推敲和质疑的。

先说结论：纯投资目的，不需要买升级包。刚需自住或者改善自住，建议买升级包。

注意，老钟为上面这个结论负责。

为什么投资目的的客户，不需要选择装修升级包。投资目的，换言之等房子交付后，你不会选择去住这套房子，基本上会等一个合适的时间和一个合适的价格，将这套房子卖掉。那么无外乎两种情况，第一种：你在房子卖掉前出租，以租金补贴月供。第二种：房子不出租，目的是将来能以更好的价格转手。毕竟宁波的丈母娘都希望婚房是新房且没住过人的。

第一种情况，好装修与一般装修，对你这套房子租金的提升有限，且再好的装修，只要住过人，都会有损耗。第二种情况，宁波春夏冬三季天气潮湿，精装修的房子空关一年半载，地板，墙面，电器，都会出现不同程度的问题。所以，如果你确定自己是纯投资目的，不建议选择装修升级包。

刚需自住，或者改善自住，建议选择装修升级包。这个观点讲出来，其实对于老钟来讲，需要一点勇气，更需要一点底气。还好勇气和底气，我都有。这时候可能已经有人准备好喷我了，说我被充值，说我忽悠购房人多掏钱，花冤枉钱。

但实际情况是，如果这房子你准备自己住，但你选择了基础包，那么等房子交付后你再改装，这才是真正的花冤枉钱。

这个观点还是要从基础装修包的配置标准说起。

这段时间我看了好多楼盘的样板房，基础版本和升级版本我都看了，并且邀请了多个精装业内专家，对基础版本升级到升级版本的成本进行了核算，我们一致认为，自行升级不划算。

目前基础版本普遍的配置是：

地面：强化地板/瓷片墙面：客厅/卧室乳胶漆，厨卫瓷片顶面：客厅卧室乳胶漆，个别局部石膏板吊顶，厨卫顶面铝扣板厨卫电器：国产中低端五金件：中低端这个配置标准，坦率地讲，对于追求舒适居住标准的人而言，标准是不够的，偏低的。那么如果想升级，有几种方案：

第一种，简单升级，不装地暖，但安装多联机或者卡机，但强化地板更换为实木复合地板，厨房增加洗碗机消毒柜等，卫生间更换马桶。这种简单升级方案，原装修成本的50%-100%浪费掉，并且还要支付额外的拆除费和垃圾清运费。第二种，豪华升级，在简单升级基础上安装地暖，橱柜水槽油烟机等全部更换，吊顶重做，电视机背景/主卧背景增加等，卫生间墙顶地全面更换升级。这种升级方式，基本上你原本买基础包的钱，全部打水漂了，还要增加额外的拆除费和垃圾清运费。上述就是这段时间我多次实地调研，并且与宁波多位装修业内老板交流沟通后的意见。

我这里给粉丝们算一笔账：假设房价30000元/平，基础包1500元/平，升级包1500元/平，如果你选择升级包，你的精装成本是3000元/平，100平米的房子是30万。

如果你选择基础包并自行升级到升级包的标准，你的精装成本是1500+3000=4500元，简单讲你买基础包的1500浪费了。

可能有人讲，开发商给我的升级包，我自己找装修公司做，2500一个平方就能拿下，那么就算如此，你的成本也是2500+1500=4000元，依然比一步到位的成本要高。

好了，今天说的是老钟的结论，下阶段老钟会逐步讲解其中的逻辑推导过程，包括解释为什么自行选择升级包会导致基础包的浪费。

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